In vielen Fällen können Kreditnehmer ihren Immobilienkredit vor dem Laufzeitende zurückbezahlen oder umschulden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten zu müssen. Sofern eine Vorfälligkeitsentschädigung zu Unrecht verlangt und bereits bezahlt wurde, muss die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditnehmer zurückzahlen.
Kreditnehmern steht bei Inanspruchnahme eines Immobiliendarlehens mit gebundenem Sollzinssatz das Recht zu, das Darlehen vorzeitig zurückzubezahlen, sofern hierfür ein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers besteht. Ein solches besteht regelmäßig, wenn die beliehene Immobilie anderweitig, wie bspw. bei einem Verkauf, verwertet werden soll. Im Gegenzug kann die Bank dann grundsätzlich den Schaden erstattet verlangen, der ihr durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstanden ist. Diesen Schaden nennt das Gesetz Vorfälligkeitsentschädigung.
Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung steht der Bank zu, wenn in dem Darlehensvertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Für die Frage, ob ein Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung begründet ist, kommt es somit in erster Linie auf den Vertragsinhalt an. Ob dieser ausreichend ist, muss in jedem Einzelfall geprüft werden.
Nach unserer Expertise und Verfolgung der aktuellen Rechtsprechung zu diesem Thema unterlaufen Banken immer wieder Fehler bei den Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs muss ein normal informierter angemessen aufmerksamer und verständiger Verbraucher in der Lage sein, den Angaben im Darlehensvertrag zu entnehmen, wie die Bank im Falle der vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen würde.
Unzureichend sind bspw. die Darlehensbedingungen der Commerzbank, soweit diese keine Bezugsgröße für die Anlage der führzeitig zurückbezahlten Darlehenssumme für den Fall benennen, dass keine Pfandbriefe mit entsprechenden fristen-kongruenten Laufzeiten vorhanden sind (OLG Frankfurt, Urteil vom 01.07.2020, AZ: 17 U 810/19; BGH, Urteil vom 28.06.2021, AZ: XI ZR 320/20).
Unzureichend ist außerdem die Formulierung von Genossenschaftsbanken, nach der ein möglicher Zinsschaden der Bank berechnet wird, indem Pfandbriefe für die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ herangezogen werden. Der Begriff „Restlaufzeit“ ist hierbei irreführend, weil die Dauer bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unerheblich ist. Relevant ist vielmehr die Frist bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Darlehensnehmer unter Berücksichtigung von Sondertilgungs- und Sonderkündigungsrechten frühestens das Darlehen zurückbezahlen könnte (BGH, Urteil vom 03.12.2024 – XI ZR 75/23).
Wir empfehlen Ihnen, vor der vorzeitigen Beendigung Ihres Immobilienkredits den Vertrag von einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht überprüfen zu lassen. Hierzu können Sie sich gerne an uns wenden. Wir versprechen Ihnen eine persönliche Beratung, die nicht nur die Frage betrachtet, ob die Bank berechtigt ist, die Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, sondern auch die Besonderheiten berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Verwertung der Immobilie bestehen.
Mo.-Fr.: 08.30 – 17:00 Uhr
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